Leerverkauf 101

Dies geschieht, wenn die Netto-Erlöse aus dem Verkauf eines Hauses nicht ausreichen, um der Verkäufer Mortgage Obligations und Schließen Kosten, wie Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und der Immobilienbranche Praktizierenden Kommission decken. Der Verkäufer ist nicht willens oder nicht in der Lage, den Unterschied zu decken.

Einige - wenn auch keineswegs alle - Leerverkäufer können auch in Verzug auf ihre Hypothekendarlehen zu sein und für die Abschottung geführt werden. Allerdings nahm Hausbesitzer, die an der Spitze des Marktes oder die kaufte große Mengen an Aktien mit einer Refinanzierung und wer jetzt zu verkaufen, weil der Scheidung oder Job-Transfer auch können sich auf den Kopf, wegen mehr als zu Hause ist derzeit wert beim Schließen Kosten sind eingepreist

Andere Verkäufer einfach nicht verstehen, dass, wenn sie Vermögenswerte, wie Aktien oder einem High-angestellten Job haben, ein Kreditgeber wird nicht zulassen, dass sie nur zu Fuß entfernt von einem Leerverkauf ohne Anmeldung eine Notiz zu erstatten, was sie schulden.

Woher weiß ich, es ist kurz?

Ein CMA Ihr erster Indikator sein, aber Sie müssen auch den Verkäufer fragen, was ihre ausstehenden Schulden ist und berechnen die Kosten mit dem Verkauf verbunden - von der Übertragung Steuern Ihre Provision. Dadurch erhalten Sie eine Schätzung der Nettoerlöse, die realisiert werden, die oft als die Netto-Blatt. Diese Informationen können dann in einem HUD-1 Settlement Statement eingegeben werden, um zu berechnen die endgültige, negative Ergebnis bei Schließung. Einige Kreditgeber haben auch ihre eigenen Formen.

Prüfen Sie mit dem Titel Unternehmen und Kreditgeber genauen Zahlen über Kosten schließen und Darlehen Guthaben bekommen und um herauszufinden, welche Verfahren sie Platz haben. Wenn sie es sich leisten können, sollten Verkäufer auch erwägen, eine Inspektion, um zu bestimmen, welche Reparaturen auf ein Haus und wie könnte dies deren Wert beeinträchtigt benötigt werden.

Wen wende ich mich und der Verkäufer müssen über das Problem reden?

Wenn es eine erste und zweite Hypothek oder ein Home-Equity-Kreditlinie sind, müssen Sie möglicherweise mehr als ein Kreditgeber sprechen die Zulassung für einen Leerverkauf zu bekommen. Darüber hinaus müssen Sie möglicherweise auch die Genehmigung der Einrichtung, die den Pool von Krediten gilt, wenn die Hypothek verbrieft worden ist.

Das Vorhandensein von zwei Kreditgeber macht eine kurze Verkauf komplizierter, da es oft der Kreditgeber hält den zweiten oder junior, Hypothek, die den größten Teil der Verluste absorbieren.

Meinungen unterscheiden sich, aber die meisten Experten empfehlen, dass Sie die Kreditgeber beteiligt wissen, so bald wie möglich das Potenzial Leerverkauf lassen. Andere sagen, sollten Sie warten, bis Sie ein Angebot haben, weil Sie keine Aktion bis dahin bekommen werde. "Ohne eine tragfähige Kaufangebot Ihr Geschäft nicht durch Hypotheken in Betracht gezogen werden", sagt Margot Cole-Murphy, Makler bei RE / MAX Equity Group, Portland, Oregon

Tipp: Achten Sie darauf, mit Ihnen in Verbindung der Bank Schadensminderungspflicht Abteilung, die die Gruppe zu entscheiden, ob eine kurze Verkauf, anstatt der Sammlung oder den Kundendienst, die nur in abzusichern überfälligen Darlehens Zahlungen interessiert, ist zu akzeptieren sein wird. Das Finden der Entscheider ist oft eine der größten anfänglichen Herausforderungen in einem Leerverkäufe.

Welche Informationen wird die Bank muss entscheiden, ob sie einen Leerverkauf zu akzeptieren?

Die Verkäufer Vorbringen Paket sollte W-2 Formulare vom Arbeitgeber (oder ein Brief erklärt der Verkäufer ist arbeitslos), Kontoauszüge, zwei Jahre von Steuererklärungen und sonstige finanzielle Dokumente, aus denen Erträge und Schuldverschreibungen. Die Bank muss auch comps oder einem Broker den Preis Meinung zeigt Ihre Schätzung des Wertes.

Darüber hinaus sollten die Verkäufer einreichen eine "Not Brief", erklärt die Umstände, die es ihnen unmöglich, den vollen Betrag des Darlehens bezahlt wurde. Der Verkäufer muss in der Lage sein wahre finanzielle Not zu zeigen. Jemand mit der Vermögenswerte oder die Einkünfte zu zahlen ist unwahrscheinlich, dass in Betracht gezogen werden, sagen die meisten Befragten.

Dank Programmen wie die von Fannie Mae und Freddie Mac vorgeschlagen, Subprime-Kreditnehmer zu unterstützen, gibt viele Kreditgeber eher bereit, Darlehen Änderung Optionen bieten. Diese Option kann verlängern die Laufzeit des Darlehens, add on delinquent Zahlungen an den Darlehensbetrag und / oder Verringerung der Zinsen auf das Darlehen mehr überschaubar für den Hausbesitzer.

Eine weitere Option ist ein Tilgungsplan, die Hausbesitzer, ihre monatlichen Zahlungen zu erhöhen, bis das Darlehen Strom benötigt. Es kann möglich sein, eine einstellbare Rate Darlehen mit einem Federal Housing Authority oder konventionellen festen Darlehen refinanzieren. Beachten Sie, dass Kreditgeber nicht zu verschieben eine Abschottung, nur weil eine Eigenschaft aufgeführt ist, obwohl sie verschieben können, wenn Sie ein vernünftiges Angebot in den Werken haben.

Wie soll ich den Preis ein Leerverkauf Eigentum?

Im Allgemeinen sagen die meisten Leerverkauf Experten das Eigentum an oder in der Nähe Marktwert Preis, obwohl ein paar mit der gesamten Auszahlungsbetrag durch den Verkäufer im Besitz beginnen. Wie häufig die Preise gesunken sind zum Teil davon ab, ob die Eigenschaft in preforeclosure abhängen. Die meisten Banken haben eine Formel für die prozentualen unter Marktwert sie akzeptieren, sagen Befragten. Genannten Zahlen variieren von 8 Prozent unter den fast 20 Prozent under.Most Kreditgeber wollen einen Makler den Preis Meinung oder sogar ein Gutachten, um zu sehen, was die Immobilie wert ist, bevor Sie Verkäufer bestimmt eine Liste Preis zu bekommen. Ein Weg, um sicherzustellen, dass der Bank geschätzten Wert realistisch ist zu comps der jüngsten Verkauf anbieten - sowohl traditionelle als auch REO.

Was und wie sollte ich über die kurz-Verkauf Eigenschaft auf Interessenten offen gelegt werden?

Die Meinungen gehen auseinander zu diesem Thema, obwohl die meisten Experten Offenlegung bevorzugen, dass eine Eigenschaft ein Leerverkauf in den Kommentaren der MLS Auflistung ist. Andere schlagen vor, warten auf die Notwendigkeit für Kreditgeber Genehmigung des Verkaufs offen, bis ein Käufer bereit ist, ein Angebot zu machen.

Wie lange dauert es, einen Leerverkauf zu vervollständigen?

Obwohl Reaktionszeiten von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren, kann es zwei Wochen dauern oder so lange wie 60 Tage, um eine Genehmigung für einen Leerverkauf von einem Kreditgeber erhalten. Deshalb ist es wichtig, dass Käufer und ihre Vertreter verstehen und akzeptieren, dass die Zeitspanne, bevor sie ein Angebot zu machen ist.

Ein Nachtrag zum California Association of Realtors Kaufvertrag enthält eine Bestimmung, wonach jede Partei einen kurzen Kaufvertrag innerhalb einer bestimmten Frist kündigen, wenn der Verkäufer nicht bekommen hat das Geschäft genehmigt, sagt White. Eigenschaften mit verbrieften Krediten (das sind die meisten in diesen Tagen) kann eine längere Zeit, um eine Genehmigung für einen Leerverkauf wegen der möglichen Notwendigkeit zur Genehmigung vom Unternehmen hält den Pool von Wertpapieren erhalten.

Was kann der Verkäufer und ich tun, um eine kurze Verkauf attraktiver zu einem Kreditgeber?

Erste ein Kreditgeber einen Leerverkauf Genehmigung ist in erster Linie eine Frage der Ökonomie. Sie müssen hart Zahlen liefern zu zeigen, dass die Menge des Geldes eine Bank auf dem Leerverkauf realisieren wird besser als der Betrag, den sie von Abschottung auf dem Grundstück und den Verkauf der Immobilie als REO schöpfen kann, ist.

Eine Studie von 2002 von Craig Focardi der Tower Group schätzt, dass die gesamten Kosten einer Abschottung $ 58.759 war und dauerte 18 Monate. Andere Faktoren, die einer Bank die Entscheidung beeinflussen können, zählen das Haftungsrisiko nimmt sie durch den Besitz der Immobilie nach Zwangsvollstreckungen, das Geld während der Haltedauer für eine Abschottung und REO Weiterverkauf, zusätzliche Kosten mit einem REO wie Anwaltsgebühren verbundenen gebunden, und die zusätzliche Reserven wird es brauchen, wenn REOs Anstieg das Portfolio der Bank.

Allerdings, um unnötige Kosten zu vermeiden, sollten Käufer auf ein Zuhause Inspektion und eine Einschätzung für das Darlehen erst nach hat die Bank den Leerverkauf Vorschlag, wie ein verlorener Job oder hohen Arztrechnungen von einer Krankheit kann auch einen Einfluss akzeptiert warten.

Was sind des Verkäufers Optionen, wenn eine kurze Verkauf durch den Kreditgeber abgelehnt wird?

Es gibt eine Vielzahl von Gründen eine Bank einen Leerverkauf abzulehnen - von einem zu niedrigen Preis zu viele Dateien auf den Verlust Mitigator Schreibtisch. Sie können für einen anderen Käufer suchen oder sogar versuchen, Wiedervorlage desselben Auftrags. Banken wollen nicht die Eigenschaften zurück in die Abschottung, so sie gehen, um alles, was sie können, damit es funktioniert nicht. Sie müssen auch Ihre Verkäufer im Voraus vorbereiten für die Möglichkeit der Abschottung, wenn ein Leerverkauf ausfällt.

Welche finanziellen oder Kreditverbindlichkeiten wird ein Verkäufer als Folge eines Leerverkauf haben?

Viele Kreditgeber fragen Verkäufern einen Schuldschein für alle oder einen Teil der Differenz zwischen dem Erlös aus dem Leerverkauf und dem Schuldverhältnis als Bedingung für einen Leerverkauf zu unterzeichnen. In solchen Fällen gibt die Note Kreditgeber das Recht, einen Verkäufer zu verklagen und befestigen Sie das andere Vermögenswerte, wenn die Note nicht bezahlt wird, wenn fällig.

Es ist besonders wichtig, diese Unterscheidung zu verstehen, wenn man in Staaten wie Kalifornien, die eine Non-Recourse Hypothek arbeiten. In solchen Zuständen kann der Kreditgeber nicht verfolgen einen Mangel Urteil gegen einen Verkäufer für Mängel nach einer Eigenschaft wird ausgeschlossen. Aufgrund dieser Unterscheidung, Verkäufer, die bereits in Verzug sind auf eine Hypothek und nicht die Ressourcen haben, zahlen sich aus einem separaten Schuldschein nach einem Leerverkauf vielleicht besser lassen die Kreditgeber foreclose, sagt er. Wenn Sie in einem Zustand, in dem Hypotheken-Darlehen sind ohne Rückgriff arbeiten, sicher zu sein und aufmerksam zu Ihren Verkäufer-Kunden auf diese Unterscheidung.

Was Steuerschulden wird ein Verkäufer als Folge eines Leerverkauf haben?

Ein oft übersehener Aspekt von Leerverkäufen ist, dass ein Verkäufer muss jede Menge durch den Kreditgeber als Einkommen vergeben zählen und zahlen Steuern auf diese Einkünfte, auch wenn kein echtes Geld empfangen wurde. Die IRS verlangt Kreditgeber um eine Form 1099 unter Angabe der vergeben Menge einzureichen. Sellers, der Internal Revenue Service Definition der Insolvenz (entweder in Konkurs oder mit Schulden von mehr als Vermögenswerte) gerecht werden keine Steuern auf die vergeben Betrag zu zahlen.

Tipp: Das US-Repräsentantenhaus hat die Mortgage Stornierung Tax Relief Act (HR 1876), die Steuern, die auf Schulden auf einem Hauptwohnsitz entweder durch Leerverkauf oder Abschottung vergeben beseitigen würde eingeführt. Die National Association of Realtors hat gearbeitet, um dieses Gesetz zu unterstützen.

Welche Entschädigung werde ich als der Immobilienbranche Verkäufer oder Makler in einem Leerverkauf erhalten?

Banken gehen zu wollen, dass Sie Ihre Provision Rabatt. Es ist der erste Ort, sie schauen auf Schließung Kosten zu sparen werde. Preise angeboten werden, können variieren, sind aber in der Regel 1 bis 2 Prozent unter dem Durchschnitt auf dem Markt. Mehr Kreditgeber scheinen nun bereit, eine volle Provision auf den Umsatz zahlen.

Wo finde ich Kunden, wenn ich daran interessiert, spezialisiert auf Leerverkäufe bin?

Mundpropaganda bleibt die größte Quelle des Neugeschäfts, sagen Experten, aber Sie können auch Ihren Dienstleistungen für Einzelpersonen die Teilnahme an Kredit-Beratung-Klassen (jetzt vor dem Konkurs erforderlich), um Menschen, die staatliche Mitteilungen von Kreditausfällen zu empfangen und Hausbesitzer Namen auf Listen von Waffen, die in den nächsten Monaten werden zurückgesetzt. Um Käufer Kunden zu finden, ist Kreativität ein Plus.

Tipp: FSBOs sind eine weitere gute Quelle, da viele Upside-Down-Verkäufern können sie sich nicht leisten, eine Provision zu zahlen denken und so versuchen, auf eigene Faust zu verkaufen. Viele wissen nicht, dass in einem Leerverkauf, der Kreditgeber des Brokers Provisionen bezahlt.

Sind Leerverkäufe für mich?

Mit vielen weiteren variabel verzinslichen Hypotheken bereit, höhere Beträge Darlehen in den nächsten paar Jahren zurückzusetzen, stellen Leerverkäufe ein wachsendes Marktsegment. Allerdings, da der Verkauf zeitaufwendig sind, sind sie nicht für jedermann. Ich sage immer, wenn Sie vorhaben, in Leerverkäufe erfolgreich sind, können Sie die 3 Ps müssen - Geduld, Beharrlichkeit und Problemlösung.